Plazo de cancelación de pisos: derechos de los inquilinos

El plazo de rescisión del contrato de alquiler de un piso es una de las cuestiones centrales del derecho de arrendamiento. Tanto inquilinos como propietarios están sujetos a requisitos legales claros, algunos de los cuales difieren enormemente. Este artículo ofrece una visión de conjunto: desde la base jurídica hasta los derechos especiales de rescisión y los requisitos formales importantes.

• Inquilinos: pueden dar un preaviso de 3 meses independientemente de la duración de la residencia (artículo 573c (1) BGB).
• Arrendadores: deben respetar plazos de preaviso más largos en función de la duración de la residencia (3 / 6 / 9 meses).
• Rescisiones especiales: se aplican normas especiales en caso de aumento del alquiler, modernización, fallecimiento del inquilino o en una vivienda bifamiliar.
• Uso personal: sólo se permite con motivos justificados, el abuso da lugar a indemnización.
• Plazos de bloqueo (artículo 577a del BGB): en muchas ciudades, se aplica una protección contra la rescisión de hasta 10 años en caso de transformación en propiedad.

Resumen de los plazos de preaviso

Plazo de preaviso para inquilinos

La situación es sencilla para los inquilinos: según el artículo 573c del BGB, el plazo de preaviso es siempre de tres meses, independientemente de la duración del arrendamiento.

Plazos de preaviso para los propietarios

A los propietarios se les aplican normas más estrictas:

• hasta cinco años: tres meses
• de cinco a ocho años: seis meses
• Más de ocho años: nueve meses

Esto lo deja claro: cuanto más tiempo viva un inquilino en el piso, más fuerte será su protección contra la cancelación.

Cancelación por uso personal: Requisitos y límites

La rescisión por uso personal es el motivo más común de rescisión por parte del arrendador. Sin embargo, sólo es efectiva si existe un motivo comprensible. El uso propio está permitido, por ejemplo, para el propio arrendador, su cónyuge o pareja, hijos, nietos, padres o hermanos. También puede alegarse el uso propio para cuidadores, siempre que exista una relación personal estrecha.

El factor decisivo es la justificación. Una declaración general del tipo "necesito el piso para un familiar" no es suficiente. El propietario debe explicar con detalle quién se va a mudar exactamente, por qué la situación de vida anterior no es suficiente y por qué se necesita este piso en concreto. De lo contrario, la rescisión puede no ser válida.

Las notificaciones abusivas de rescisión por uso personal pueden tener graves consecuencias: El inquilino puede presentar una objeción, exigir una compensación por los costes de traslado y, en casos extremos, incluso exigir la devolución del piso si la supuesta necesidad personal nunca llega a realizarse.

Regulación de la excesiva onerosidad según el artículo 574 del BGB

Aunque exista una necesidad personal legal, el inquilino puede oponerse a la cancelación. La ley prevé una regulación de la excesiva onerosidad (hardship provision) si no fuera razonable que el inquilino se mudara. Algunos ejemplos son la edad avanzada, una enfermedad grave, un embarazo avanzado, la graduación inminente de un hijo o la falta demostrable de alojamiento alternativo. En estos casos, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino.

Derechos especiales de rescisión para inquilinos y propietarios

Además de los plazos de preaviso habituales, la ley de arrendamientos reconoce una serie de normas especiales:

• Aumento del alquiler (artículo 561 del BGB): Si el arrendador aumenta el alquiler, los inquilinos pueden notificar la rescisión antes de que finalice el segundo mes tras la recepción, momento en el que entraría en vigor el aumento del alquiler.
• Modernización (artículo 555e del BGB): Si se anuncia una modernización, los inquilinos pueden rescindir el contrato por causa justificada antes de que finalice el mes siguiente a la recepción de la notificación.
• Fallecimiento del arrendatario (artículo 580 del BGB): Si fallece el inquilino, los herederos o los arrendadores pueden notificar la rescisión de forma extraordinaria en el plazo de un mes desde que tengan conocimiento de ello.
• Vivienda bifamiliar (artículo 573a del BGB): Los arrendadores que vivan ellos mismos en la casa y alquilen un segundo piso pueden dar un preaviso sin indicar el motivo de la rescisión. No obstante, el plazo de preaviso se amplía en tres meses.
  
  

Periodos de bloqueo tras la transformación (artículo 577a del BGB)

Se aplica una protección especialmente fuerte cuando los pisos alquilados se convierten en pisos ocupados por el propietario. En este caso, la cancelación para uso personal no puede emitirse inmediatamente. Según el artículo 577a del BGB, se aplica un periodo de bloqueo de al menos tres años. En muchas ciudades con un mercado inmobiliario difícil, los Estados federados han ampliado este periodo hasta diez años. Con ello se pretende evitar que los inquilinos se vean desplazados a corto plazo en cuanto se privaticen los pisos.

Forma y entrega: qué hay que tener en cuenta

La notificación de rescisión debe hacerse siempre por escrito y firmarse en mano. El correo electrónico, el fax o WhatsApp no son válidos. Se recomienda la entrega por carta certificada con acuse de recibo o por mensajero.

La regla del tercer día hábil es especialmente importante: para que el plazo de preaviso comience con el mes en curso, la carta debe ser recibida por la parte contratante a más tardar el tercer día hábil de este mes.

Lista de comprobación práctica para inquilinos

1. Redactar la carta de cancelación con remitente, dirección y fecha
2. Asunto: "Rescisión del contrato de arrendamiento para [dirección]"
3. Incluir una referencia al plazo legal de rescisión de tres meses
4. Firma manuscrita de todas las partes contratantes
5. Garantizar la entrega por correo certificado o mensajero

Consejo: Un modelo de carta facilita la notificación formal de la rescisión y ayuda a evitar errores.